Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2010 wurde mit Wirkung zum 01. Januar 2011 der Vorsteuerabzug für gemischt genutzte Grundstücke im Absatz 1b des § 15 UStG neu geregelt.
Wird ein Grundstück erworben, das vermietet oder für betriebliche Zwecke genutzt werden soll, kann die in Rechnung gestellte Vorsteuer geltend gemacht werden, sofern das Grundstück zur Erzielung umsatzsteuerpflichtiger Umsätze genutzt wird.
Wird das Grundstück z. B. für eine steuerfreie Vermietung oder aber für private Zwecke genutzt, ist der Vorsteuerabzug hingegen ausgeschlossen.
Die Finanzverwaltung hat jetzt in einem umfangreichen BMF-Schreiben zu dieser gesetzlichen Neuregelung Stellung genommen und den Umsatzsteuer-Anwendungserlass geändert. Nachfolgend möchten wir auf einige wichtige Punkte hinweisen.
- Zuordnungswahlrecht
Grundstücke, die zu mindestens 10 % unternehmerisch genutzt werden, können dem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen zugeordnet werden. Als unternehmerische Nutzung wird nicht nur die Nutzung im Rahmen des eigenen Betriebs angesehen. Auch die Vermietung einer Immobilie wird im Rahmen eines Unternehmens ausgeübt, selbst dann, wenn die Immobilie ausschließlich an Privatpersonen zur Nutzung von Wohnzwecken vermietet wird.
Voraussetzung für die Zuordnung zum umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen ist, dass sie dem zuständigen Finanzamt schriftlich spätestens mit der Umsatzsteuererklärung des betreffenden Jahres, also des Jahres der Anschaffung oder Herstellung, mitgeteilt wird.
Mit Urteil vom 07. Juli 2011 hat der BFH entschieden, dass die Vorsteuer aus den Baukosten für ein gemischt genutztes Gebäude nur abgezogen werden kann, wenn der Bauherr zeitnah entschieden und dokumentiert hat, in welchem Umfang das Gebäude unternehmerisch genutzt werden soll. Maßgeblich ist die gesetzliche Abgabefrist für die Umsatzsteuer-Erklärung (31. Mai des Folgejahres). Eine danach getroffene oder dokumentierte Entscheidung kann nicht mehr berücksichtigt werden.
Der unternehmerisch tätige Kläger errichtete von Sommer 2007 bis Januar 2008 ein Einfamilienhaus, das er danach mit seiner Familie bezog und teilweise für sein Unternehmen nutzte. In seinen Umsatzsteuer-Voranmeldungen für das dritte und vierte Quartal 2007 und das erste Quartal 2008 machte er keine Vorsteuern aus den Baukosten geltend. Erst am 05. Juni 2008 reichte er bei dem Finanzamt berichtigte Umsatzsteuer-Voranmeldungen ein und machte darin den Vorsteuerabzug geltend. Das Finanzamt lehnte dies ab; Klage und die Revision hatten keinen Erfolg.
Der BFH hat zunächst die Grundsätze des Urteils V R 42/09 bestätigt, wonach die beim Leistungsbezug zu treffende Zuordnungsentscheidung spätestens im Rahmen der Jahressteuererklärung zu dokumentieren ist. Das gilt auch für den – in der Praxis bedeutsamen – Vorgang einer sich u. U. über mehrere Jahre erstreckenden Gebäudeherstellung. Das bedeutet: Auch wenn die Dokumentation der Zuordnungsentscheidung im Rahmen einer Umsatzsteuer-Voranmeldung zunächst unterblieben ist, ermöglicht der BFH dem Unternehmer eine Korrektur im Rahmen der Jahressteuererklärung. Insoweit hat der Unternehmer allerdings die für die Jahresfestsetzung maßgebende Dokumentationsfrist (31. Mai des Folgejahres) zu beachten. Da der Kläger die Zuordnung des Gebäudes zu seinem Unternehmensvermögen erst nach Ablauf der Dokumentationsfrist vorgenommen hatte, konnte seinem Klagebegehren nicht entsprochen werden.
Tipp: Möchten Sie ein neu erworbenes oder erstelltes gemischt genutztes Grundstück dem Unter-nehmensvermögen zuordnen, muss dies gegenüber dem Finanzamt bis spätestens 31. Mai des Folgejahres schriftlich angezeigt werden. Erstreckt sich die Herstellung des Gebäudes über einen Jahreswechsel, sollte sicherheitshalber auf das Jahr des Beginns der Errichtung abgestellt werden.
- Nutzungsänderung
Verändert sich später der unternehmerisch genutzte Anteil des Grundstücks, so führt dies zu einer entsprechenden Vorsteuerberichtigung gemäß § 15a UStG. Bei einer Erhöhung dieses Anteils ist aber nach Verwaltungsauffassung eine Vorsteuerberichtigung nur möglich, soweit das Grundstück dem Unternehmensvermögen zugeordnet worden ist.
Tipp: Bei einer zukünftig nicht ausgeschlossenen Erhöhung des unternehmerisch genutzten Anteils sollten daher Grundstücke mit derzeit mindestens 10 %-iger unternehmerischer Nutzung vorsorglich fristgerecht (vgl. Zuordnungswahlrecht) vollumfänglich dem Unternehmensvermögen zugeordnet werden.
Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief Dezember 2011.