Mietverhältnisse unter Angehörigen nimmt der Fiskus grundsätzlich sehr, sehr genau ins Visier. Dies gilt umso mehr, wenn der Vermieter steuerlich relevante Verluste aus der Vermietung und Verpachtung an einen Angehörigen erzielt.
Erst ganz aktuell hat wieder das Finanzgericht Berlin-Brandenburg in seiner erstinstanzlichen Entscheidung vom 08. März 2012 ein Mietverhältnis unter Angehörigen nicht anerkannt, weil eine fremdübliche Gestaltung und Durchführung der getroffenen Vereinbarungen nicht zu erkennen war.
Insbesondere (oder darüber hinaus) erkannte das erstinstanzliche Gericht in dem einem Fremdvergleich nicht standhaltenden Mietverhältnis eine Steuerhinterziehung. Der Grund: Über Jahre hinweg wurden negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, welche durch Verrechnung mit anderen Einkunftsarten die Einkommensteuer (und dem folgend Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer) verkürzt haben.
Auch wenn das Urteil durch und durch negativ ist, so sind der Entscheidung doch zahlreiche Anhaltspunkte zu entnehmen, wie es in der Praxis nicht laufen darf. Man sollte also aus den Fehlern der anderen lernen:
So lassen die Richter von Anfang an keinerlei Zweifel daran, dass für die fremdübliche Gestaltung und Durchführung eines Mietvertrages unter nahen Angehörigen der Steuerpflichtige, also der Vermieter, die volle Darlegungs- und Beweispflicht trägt. Soll heißen: Kann der Vermieter nicht darlegen, dass das durchgeführte Mietverhältnis einem Fremdvergleich unter fremden Dritten standhält, wird ein erlittener Vermietungsverlust steuerlich nicht anerkannt. Den schwarzen Peter der Beweislast hat hier immer der Steuerpflichtige.
Weiterhin nennen die Richter einige Kriterien, die einer fremdüblichen Gestaltung und Durchführung von Mietverhältnissen mit Verwandten grundsätzlich widersprechen. Dazu gehören insbesondere folgende Punkte:
- Es ist absolut unnormal, wenn im Mietvertrag keine Vereinbarungen über Zeitpunkt und Höhe von Vorauszahlung getroffen worden sind und die erheblichen Nebenkosten über Jahre hinweg tatsächlich nie eingefordert worden sind. Gegenüber einem fremden Mieter hätte man schließlich auch nicht auf entsprechende Zahlungen verzichtet bzw. unter dem Strich diese für ihn (einfach so) übernommen.
- Ebenso ist es untypisch, wenn sowohl der Vermieter als auch der Mieter jederzeit und unabhängig voneinander uneingeschränkten Zugang zum Mietobjekt hatten und nicht bewiesen werden kann, dass der verwandte Mieter das Grundstück tatsächlich wie angegeben innegehabt hat. Insgesamt spricht eine solche Ausgestaltung schon immer ein wenig für ein Scheinmietverhältnis.
- Vollkommen untypisch und dadurch komplett im Widerspruch zu einem Fremdvergleich ist es, wenn der Vermieter die Immobilie nach dem Gesamtbild der Verhältnisse anscheinend gleichberechtigt mitgenutzt hat. Auch hier drängt sich sofort ein Mietverhältnis zum Schein auf, damit entsprechende Steuern gespart werden können.
- Der Klassiker des Untypischen ist jedoch immer noch, wenn der Mietvertrag teilweise nicht wie vereinbart durchgeführt worden ist. Dazu zählt beispielsweise auch, wenn eine vorgesehene Kaution nicht gezahlt wurde oder die dem Mieter vertraglich zugesagten Instandhaltungsarbeiten nicht durchgeführt wurden. Nicht nur die Vereinbarung ist daher einem Fremdvergleich zu unterziehen, sondern auch die tatsächliche und fremdübliche Durchführung des abgeschlossenen Vertrages.
- Absolut jeder Üblichkeit entbehrt es nun jedoch, wenn der Vermieter eine möblierte Wohnung vermietet, diese jedoch später auf eigene Kosten mit neuen Möbeln und luxuriöser Ausstattung, wie ein Schwimmbad mit Saunabereich, versieht, ohne eine Änderung bei der Miete vorzunehmen. Gegenüber einem fremden Dritten hätte man dies gewiss nicht gemacht.
Wie schon aus der oben genannten Aufzählung zu entnehmen ist, handelt es sich bei dem abgeurteilten Fall um einen sehr außergewöhnlichen Sachverhalt. Dem ist es wahrscheinlich auch geschuldet, dass das Finanzgericht auch noch einen Schritt weiter gegangen ist.
Die Richter nehmen nämlich im vorliegenden Fall sogar eine Steuerhinterziehung an und gehen von einer zehnjährigen Festsetzungsfrist aus. Dies begründen sie damit, dass der Vermieter über Jahre hinweg in seiner Steuererklärung ein zu negativen Einkünften führendes Mietverhältnis mit seiner Mutter angegeben hat, obwohl er wusste, dass das Mietverhältnis mit seiner Mutter in vielerlei Hinsicht einem Fremdvergleich nicht standhalten würde. Zudem wurden die vertraglichen Vereinbarungen insbesondere in zahlreichen Punkten nicht so durchgeführt, wie es schriftlich vereinbart worden war.
Tipp: Im Zusammenhang mit der vorgenannten Entscheidung sollte sowohl eine Entwarnung als auch eine Warnung einhergehen. Entwarnung deshalb, weil nicht zu erwarten ist, dass jedes familiäre Mietverhältnis, bei dem die Fremdüblichkeit verworfen wird, nun zu einer Steuerhinterziehung führt. In der Tat wird es hier auf die Details des Einzelfalles ankommen. Dennoch muss auch die Warnung ausgesprochen werden, dass insbesondere bei krassen Abweichungen zu einem Fremdvergleich nicht einfach über Jahre hinweg negative Einkünfte erklärt werden können. Vielmehr sollte man sich in solchen Fällen daran machen, einen Fremdvergleich herzustellen, damit die negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auch tatsächlich mit anderen Einkünften steuermindernd verrechnet werden können.
Diesen Artikel und weitere Steuernews lesen Sie im Mandantenbrief Oktober 2012.